Investasi properti di Indonesia telah menjadi pilihan menarik bagi banyak investor, baik lokal maupun asing. Hukum investasi properti diatur oleh sejumlah undang-undang dan peraturan. Beberapa undang-undang utama yang perlu diketahui antara lain:
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria (UUPA) yang menjadi dasar pengaturan hak atas tanah.
- Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Penguasaan Tanah oleh Negara.
- Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
- Undang-Undang Cipta Kerja yang mengubah berbagai ketentuan dalam bisnis properti dan menciptakan iklim investasi yang lebih baik.
Jenis-Jenis Hak Kepemilikan Properti
Terdapat beberapa jenis hak kepemilikan properti, yakni:
1. Hak Milik
Merupakan hak paling kuat dan tidak terbatas yang hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia.
2. Hak Guna Bangunan (HGB)
Memberikan hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah negara atau tanah milik orang lain selama jangka waktu tertentu.
3. Hak Guna Usaha (HGU)
Biasanya untuk keperluan pertanian, perkebunan, atau peternakan.
4. Hak Pakai
Hak untuk menggunakan tanah milik orang lain atau negara dengan batasan waktu tertentu.
5. Hak Sewa
Merupakan hak untuk menyewa tanah atau bangunan.
Perbedaan Hak Pakai dan Hak Sewa
Mungkin dari penjelasan sebelumnya, Sobat KH bertanya-tanya “Apa bedanya hak pakai dan hak sewa?, bukankah sama saja”. Ya, mungkin banyak orang yang penasaran dengan topik ini. Langsung saja kita cari tahu jawabannya!
1. Definisi dan Sifat
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain. Biasanya ini berdasarkan keputusan pejabat berwenang atau perjanjian dengan pemilik tanah.
Hak pakai dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum lokal, serta badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia.
Sementara itu, hak sewa adalah hak untuk menggunakan tanah atau bangunan milik orang lain dengan membayar sejumlah uang sebagai sewa. Perjanjian sewa ini bersifat kontraktual dan mengharuskan adanya pembayaran sewa secara periodik sesuai kesepakatan antara penyewa dan pemilik.
2. Jangka Waktu
Umumnya, hak pakai hanya untuk jangka waktu tertentu, biasanya antara 25 hingga 30 tahun, dan dapat Sobat KH perpanjang sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Jangka waktu sewa ditentukan dalam perjanjian sewa itu sendiri dan bisa bervariasi tergantung kesepakatan antara pihak-pihak yang terlibat. Sewa dapat bersifat jangka pendek atau jangka panjang, tetapi umumnya lebih fleksibel dibandingkan hak pakai.
3. Kepemilikan dan Pengalihan Hak
Meskipun pemegang hak pakai tidak memiliki tanah tersebut, mereka memiliki hak untuk menggunakan tanah sesuai dengan ketentuan. Hak pakai dapat pindah tangan kepada pihak lain jika mendapatkan izin dalam perjanjian yang bersangkutan.
Sedangkan dalam hak sewa, pemilik tanah tetap memiliki hak atas tanahnya dan penyewa hanya memiliki hak untuk menggunakan properti selama masa sewa berlangsung. Perjanjian sewa tidak dapat dialihkan tanpa persetujuan dari pemilik tanah.
4. Peruntukan
Pada umumnya, hak pakai diperuntukkan keperluan tertentu seperti proyek pembangunan, penggunaan komersial, atau kegiatan lain yang memerlukan izin penggunaan tanah. Hak pakai seringkali lebih cocok untuk penggunaan jangka panjang.
Lain hal mengenai hak sewa yang lebih umum untuk keperluan sewa-menyewa properti, seperti rumah tinggal atau tempat usaha. Ini memberikan fleksibilitas bagi penyewa untuk menggunakan properti tanpa harus terikat pada kepemilikan jangka panjang.
Aturan Hukum Pajak Terkait Investasi Properti
Investor properti juga harus memahami kewajiban perpajakan yang berlaku. Beberapa pajak utama yang perlu kamu perhatikan meliputi:
1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Tarif PBB sebesar 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) untuk objek pajak umum. Untuk lahan produksi pangan dan ternak, tarifnya lebih rendah, yaitu 0,25%
Untuk NJKP, kamu bisa hitung sebagai 40% dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) untuk hunian dan 60% untuk objek lain setelah dikurangi NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak), yang ditetapkan sebesar Rp60.000.000,00 per objek pajak.
Penting untuk Sobat KH pahami bahwa penjual properti wajib melunasi PBB untuk lima tahun terakhir sebelum melakukan transaksi jual beli, karena bukti pelunasan PBB menjadi salah satu syarat dalam Akta Jual Beli (AJB).
2. Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM)
Penjualan properti mewah akan kena pajak PPnBM 20% untuk barang yang memenuhi kriteria tertentu, seperti rumah dengan harga jual lebih dari Rp30.000.000.000 atau luas bangunan lebih dari 400 m². Kriteria lainnya mencakup rumah susun dengan harga jual lebih dari Rp30.000.000 atau luas >150 m².
3. Pajak Penghasilan (PPh) Final
PPh final adalah pajak atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan, dengan tarif sebesar 2,5% dari nilai transaksi. Pajak ini berlaku bagi penjual properti dan harus lunas saat transaksi berlangsung. Misalnya, jika sebuah rumah terjual seharga Rp 2,5 miliar, maka PPh final yang harus Sobat KH bayar adalah Rp 62,5 juta.
4. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Pembeli properti wajib membayak BPHTB saat perolehan hak atas tanah dan bangunan. Besaran BPHTB biasanya adalah 5% dari nilai perolehan objek pajak. Pembayaran BPHTB harus Sobat KH lakukan sebelum proses pengalihan hak.
5. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PPN dikenakan pada transaksi jual beli properti baru (primary) dan berlaku bagi pengusaha yang terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP). Tarif PPN adalah 11% dari harga jual objek pajak. Namun, untuk properti bekas, PPN tidak berlaku.
Contoh Properti yang Layak Untuk Investasi
Berikut adalah beberapa contoh properti yang masih layak untuk investasi di tahun 2025, berdasarkan tren dan data terkini:
1. Properti Residensial
Investasi di sektor properti residensial, seperti rumah tapak dan apartemen, tetap menjadi pilihan utama. Dengan pertumbuhan populasi yang terus meningkat, permintaan akan hunian juga semakin tinggi. Kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, dan Bandung masih menjadi incaran, tetapi daerah penyangga seperti Bogor, Tangerang, dan Bekasi menawarkan peluang dengan harga yang lebih kompetitif.
2. Properti Komersial
Sektor properti komersial, termasuk ruko dan perkantoran, menunjukkan prospek cerah. Dengan berkembangnya UMKM dan bisnis online, banyak pelaku usaha mencari lokasi strategis untuk operasional mereka. Menyewakan ruko atau kios di lokasi ramai dapat menjadi sumber passive income yang menjanjikan.
3. Properti Kos-Kosan
Investasi dalam properti kos-kosan semakin menjanjikan, terutama pada kota yang banyak universitas dan kawasan industri. Mahasiswa dan pekerja selalu membutuhkan tempat tinggal yang nyaman dan strategis. Dengan manajemen yang baik, bisnis kos-kosan dapat memberikan pemasukan rutin setiap bulan.
4. Properti Pariwisata
Dengan meningkatnya tren traveling dan staycation, investasi dalam bentuk villa, guest house, atau homestay di destinasi wisata seperti Bali, Yogyakarta, dan Labuan Bajo bisa sangat menguntungkan.
5. Properti Pergudangan
Permintaan terhadap gudang logistik semakin meningkat dengan pesatnya bisnis e-commerce. Banyak perusahaan memerlukan tempat penyimpanan barang yang strategis dekat pelabuhan atau jalan tol utama.
Berakhir sudah penjelasan tentang aturan hukum investasi properti di Indonesia. Gimana nih Sobat KH, tertarik untuk nyebur ke dunia properti? Kontrak Hukum siap membantu! Kamu bisa menggunakan jasa pengurusan kontrak investasi, pembuatan kontrak sewa menyewa hingga konsultasi expert senilai 490ribu saja!
Cari tahu detail layanan kami di Tanya KH atau hubungi media sosial @kontrakhukum ya! Dapatkan juga insight baru dari pengusaha lain di Komunitas Bisnis KH. Join juga dengan Program Affiliate Kontrak Hukum dan dapatkan penghasilan tambahan puluhan juta rupiah!
