Sebelum masuk ke hak dan kewajiban, Sobat KH harus memahami bahwa apartemen memiliki struktur kepemilikan yang berbeda dengan rumah tapak. Saat kamu menyewa rumah tapak, kamu menyewa bangunan dan tanahnya sekaligus.
Namun, di apartemen, yang disewa hanyalah ruang udara di dalam unit tersebut. Dinding luar, koridor, lift, kolam renang, dan area parkir adalah milik bersama yang dikelola oleh Badan Pengelola atau Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).
Kondisi ini melahirkan komponen biaya tambahan yang kita kenal sebagai Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) atau service charge, serta dana cadangan. Oleh karena itu, perjanjian sewa apartemen wajib mempertegas siapa yang menanggung iuran bulanan ini.
Hak dan Kewajiban Pemilik Unit
Sebagai pihak yang menyewakan asetnya, pemilik unit memiliki hak untuk melindungi propertinya, namun juga harus memastikan unit tersebut layak huni.
Hak Pemilik Unit:
Menerima Uang Sewa Tepat Waktu: Ini adalah hak mutlak. Jika penyewa terlambat membayar (untuk skema cicilan bulanan), pemilik berhak mengenakan denda keterlambatan jika sudah ada peraturannya dalam kontrak.
Menerima Uang Jaminan (Security Deposit): Pemilik berhak menahan sejumlah uang di awal (biasanya setara 1 bulan sewa) sebagai jaminan apabila penyewa merusak perabotan, menunggak tagihan listrik/air, atau kabur sebelum masa sewa habis.
Melakukan Inspeksi Berkala: Pemilik berhak mengecek kondisi unitnya. Namun, hak ini tidak boleh kamu lakukan semena-mena. Pemilik wajib memberikan pemberitahuan (notice) minimal 1×24 jam sebelum datang, agar tidak mengganggu privasi penyewa.
Menahan Uang Jaminan Secara Proporsional: Jika di akhir masa sewa ada kerusakan pada perabotan (misalnya kasur robek atau pintu lemari patah), pemilik berhak memotong uang jaminan tersebut untuk biaya perbaikan.
Kewajiban Pemilik Unit:
Menyerahkan Unit yang Layak Huni: Saat serah terima kunci, pemilik wajib memastikan unit dalam keadaan bersih, seluruh instalasi air dan listrik berfungsi normal, dan perabotan (jika fully furnished) bisa kamu gunakan dengan baik.
Menanggung Perbaikan Struktural (Major Repair): Jika terjadi kerusakan yang bukan karena kelalaian penyewa, melainkan karena usia bangunan atau cacat bawaan, maka pemilik yang wajib membayar. Contoh: pipa air tanam yang bocor, dinding rembes dari lantai atas, atau kompresor AC yang mati total karena sudah tua.
Menjamin Ketenteraman (Quiet Enjoyment): Pemilik wajib menjamin bahwa selama masa sewa, penyewa tidak akan diusir, diganggu, atau ditagih utang oleh pihak bank (jika unit tersebut sedang diagunkan oleh pemilik).
Baca juga: Cara Menghitung Nilai Klausul Ganti Rugi yang Rasional dalam Kontrak
Hak dan Kewajiban Penghuni (Tenant)
Sobat KH, sebagai penyewa, kamu bukan berarti pihak yang lemah. Kamu adalah konsumen yang dilindungi haknya oleh hukum perdata.
Hak Penghuni:
Menikmati Unit Sepenuhnya: Kamu berhak tinggal dengan nyaman dan aman di dalam unit tersebut selama masa sewa tanpa campur tangan yang tidak wajar dari pemilik.
Menggunakan Fasilitas Umum Gedung: Kamu berhak menggunakan kartu akses untuk menikmati fasilitas seperti pusat kebugaran (gym), kolam renang, dan area parkir layaknya pemilik unit.
Mendapatkan Pengembalian Uang Jaminan: Jika di akhir masa sewa kamu tidak menunggak tagihan apapun dan tidak merusak barang, uang jaminan wajib dikembalikan utuh 100 persen dalam batas waktu yang ditentukan (biasanya maksimal 14 hari kerja setelah serah terima kunci kembali).
Meminta Perbaikan Struktural Segera: Kamu berhak menuntut pemilik untuk segera memperbaiki kerusakan besar yang mengganggu kenyamanan hidup, seperti atap bocor atau listrik konslet yang membahayakan nyawa.
Kewajiban Penghuni:
Membayar Tagihan Tepat Waktu: Selain uang sewa, kamu wajib membayar tagihan utilitas (listrik, air, internet) dan biaya IPL tepat waktu setiap bulannya jika itu menjadi beban penyewa.
Pemeliharaan Ringan (Minor Maintenance): Kerusakan kecil karena pemakaian sehari-hari adalah tanggung jawabmu. Misalnya: mengganti lampu yang putus, membersihkan saringan AC secara rutin, atau memperbaiki keran air yang mampet.
Mematuhi Tata Tertib Gedung (House Rules): Ini sangat penting. Setiap apartemen punya aturan ketat. Misalnya, larangan membuang sampah sembarangan di koridor, aturan jam malam untuk tamu, atau larangan memelihara hewan peliharaan. Jika kamu memiliki hewan peliharaan, pastikan sejak awal manajemen gedung membolehkannya. Pasalnya, jika kamu ketahuan menyelundupkan hewan, kamu bisa terkena denda puluhan juta oleh manajemen, dan pemilik unit berhak memutus sepihak kontrakmu.
Mengembalikan Unit Seperti Semula: Di akhir masa sewa, unit harus dikembalikan dalam kondisi bersih dan utuh seperti saat pertama kali kamu masuk.
Baca juga: Pengaturan Pembagian Keuntungan dan Risiko dalam Perjanjian Konsorsium
Poin-Poin Krusial yang Wajib Ada di Kontrak
Agar hak dan kewajiban di atas tidak hanya sekadar wacana, semuanya harus tertuang dalam Perjanjian sewa apartemen secara eksplisit. Jangan pernah puas dengan kuitansi kosong atau draf singkat satu halaman.
Pastikan draf kontrakmu memuat klausul pelindung ini:
1. Daftar Inventaris Barang (Inventory List)
Lampirkan daftar seluruh barang yang ada di unit beserta kondisinya (misal: TV 32 inch kondisi baik, sofa ada sedikit noda di ujung). Lengkapi dengan foto. Dokumen ini harus ditandatangani kedua belah pihak saat serah terima awal. Ini adalah senjata utamamu untuk membela diri jika di akhir sewa pemilik menuduhmu merusak barang yang sebenarnya sudah rusak dari awal.
2. Klausul Pembatalan dan Pengakhiran Lebih Awal
Apa yang terjadi jika kamu tiba-tiba dipindahtugaskan ke kota lain di bulan ke-6? Kontrak yang adil biasanya menyatakan bahwa uang sewa yang sudah dibayar di muka tidak dapat dikembalikan (non refundable). Namun, kamu diperbolehkan mencari penyewa pengganti (over alih sewa) dengan persetujuan tertulis dari pemilik unit.
3. Klausul Jual Beli Tidak Memutuskan Sewa
Ini adalah perlindungan mutlak bagi penyewa sesuai Pasal 1576 KUHPerdata. Masukkan klausul yang menegaskan bahwa apabila selama masa sewa pemilik menjual unit apartemen tersebut kepada orang lain, atau unit tersebut disita oleh bank, maka masa sewamu tetap sah dan pembeli baru wajib menghormati sisa waktu sewamu sampai habis. Kamu tidak boleh diusir di tengah jalan.
4. Keadaan Kahar (Force Majeure)
Bagaimana jika terjadi gempa bumi yang membuat gedung apartemen retak dan tidak layak huni? Kontrak harus mengatur bahwa dalam keadaan kahar yang menghancurkan objek sewa, maka perjanjian otomatis berakhir dan pemilik wajib mengembalikan sisa uang sewa secara proporsional.
Baca juga: Standar Operasional Prosedur dalam Kontrak Outsourcing Tenaga Keamanan
Menyikapi Sengketa Uang Jaminan (Security Deposit)
Kasus yang paling banyak merusak hubungan penyewa dan pemilik di hari terakhir adalah soal penahanan uang jaminan. Pemilik seringkali mencari-cari alasan (misalnya dinding kotor karena debu) untuk tidak mengembalikan uang jaminan.
Untuk mencegah hal ini, buatlah definisi yang jelas tentang keausan wajar (fair wear and tear). Cat dinding yang sedikit memudar atau engsel pintu lemari yang sedikit berderit karena masa pakai adalah keausan wajar. Penyewa tidak wajib menggantinya menjadi baru.
Penyewa hanya wajib mengganti jika kerusakannya akibat kelalaian, seperti dinding berlubang besar karena mereka paku untuk rak TV, layar TV pecah tersenggol, atau karpet terbakar puntung rokok. Jika ada pemotongan deposit, pemilik wajib melampirkan bukti bon atau kuitansi biaya perbaikan dari tukang, bukan sekadar menebak-nebak angka kerugian.
Kontrak adalah Cermin Profesionalisme
Apakah kamu sedang bersiap menyewa apartemen tahunan namun merasa draf kontrak dari agen properti atau pemilik unit terlalu berat sebelah dan merugikanmu? Atau kamu adalah pemilik aset yang ingin melindungi propertimu dari penyewa yang tidak bertanggung jawab?
Jangan asal tanda tangan kontrak sewa yang formatnya hasil salin tempel dari internet. Satu klausul yang ambigu bisa membuat uang jaminanmu lenyap atau asetmu rusak tanpa ganti rugi. Diskusikan kebutuhan peninjauan dan penyusunan dokumen sewa menyewa propertimu dengan tim expert legal Kontrak Hukum agar kedua belah pihak terlindungi maksimal.
Hubungi Tanya KH via WhatsApp sekarang untuk konsultasi segera, atau kirim pesan langsung ke Instagram @kontrakhukum.
Butuh berbagai template kontrak sewa properti terstandarisasi yang adil dan kuat secara hukum? Temukan layanan dokumen legal kami di Digital Assistant Kontrak Hukum.
Ingin memperluas wawasan investasi properti dan perlindungan hukum bisnis dari ahlinya? Bergabunglah dengan Komunitas Bisnis KH. Dapatkan juga sumber pemasukan tambahan yang sangat menguntungkan hanya dengan mereferensikan layanan andal kami melalui Program Affiliate Kontrak Hukum.
